Onko mahdollista vähentää pääomavastike?

Olen myymässä omassa vapaa-ajan käytössä ollutta osakehuoneistoani. Siinä ei ole asuttu vakituisesti, eikä asuntoa ole koskaan vuokrattu. Olen maksanut hoitovastikkeen lisäksi pääomavastiketta, jonka taloyhtiö on tulouttanut. Onko mahdollista vähentää tuloutettua pääomavastiketta luovutusvoittoa laskettaessa?

Verojuristi Harri Rajala vastaa: 

Verohallinnon ohjeen (Dnro A212/200/2015) mukaan osakkaan yhtiölle suorittama pääomavastike lisätään osakkeiden hankintamenoon. Edellytyksenä on, että vastikemaksu kohdentuu yhtiön omaisuuden hankintaan tai perusparannukseen. Sillä ei ole merkitystä, onko suoritus tuloutettu vai rahastoitu yhtiön kirjanpidossa. Silläkään ei ole merkitystä, onko vastikkeen kohteena olevaa yhtiölainaa lyhennetty kuukausittain maksettavana rahoitusvastikkeena vai onko lainaosuus maksettu pois kertasuorituksena. 

Osakkeenomistajan yhtiölle suorittamia hoitovastikkeita ei lisätä hankintamenoon, mutta ne voidaan katsoa voiton hankkimisesta aiheutuneiksi luovutusvoittoa pienentäviksi kuluiksi siltä osin kuin niitä on maksettu myyntiajalta ja myyntiä varten tehdyn korjauksen ajalta.

Edellytys on, että huoneisto on ollut vastaavan ajan tyhjänä.

Luovutusvoittoasi laskettaessa voidaan todellisen hankintamenon ja voiton hankkimisesta aiheutuneiden menojen sijasta käyttää niin sanottua hankintameno-olettamaa, jos se on sinulle edullisempi vaihtoehto.

Hankintameno-olettama lasketaan aina omaisuuden bruttoluovutushinnasta, eikä hankintameno-olettaman lisäksi saa vähentää muuta omaisuuden hankintamenoa tai voiton hankkimisesta olleita menoja. Verovelvollisen saamasta luovutushinnasta hankintameno-olettamana vähennettävä määrä on aina vähintään 20 prosenttia luovutushinnasta. Jos luovutettu omaisuus on ollut luovuttajalla vähintään 10 vuoden ajan, vähennettävä määrä on kuitenkin vähintään 40 prosenttia luovutushinnasta. Eli voittosi olisi silloin aina joko 60 % tai 80% bruttokauppahinnasta.