Myyn asuntoni tappiolla – miksi vähennyksiäni ei hyväksytty?

Ilmoitin verottajalle asunnon myynnistä ja asuntokaupan luovutustappiosta 27.12.2021. Asuimme tässä asunnossa 14 kuukautta.

Emme tehneet asunkaupassa voittoa. Asunnon ostohinta oli 106 500 euroa ja myyntihinta oli 105 796 euroa. Varainsiirtoveroa maksoimme noin 2 000 euroa. Välityspalkkio asunnon myynnistä oli 2 812,50 euroa.

Perusparannusmenot, 1 610 euroa, olen vähentänyt.

Omistusaikana maksoimme yhtiölainaa 544,82 euroa. Yhteensä yhtiölainaa oli 7 671,63 euroa.

Mieheni on myös tehnyt omasta osuudesta samanlaisen ilmoituksen.

Ostimme uuden asunnon 1.7.2021.

Verottaja soitti helmikuussa, ja me keskustelimme varainsiirtoverosta ja asunnon välityspalkkion vähentämisestä. Onko tosiaankin niin, että verottaja ei korvaa näitä kuluja vähennyksinä? Minulla oli ihan toisenlainen käsitys asiasta. Kumpi on oikeassa?

Verojuristi Tuomo Lindholm vastaa:

Sinä olet oikeassa.

Voitte vähentää maksamanne varainsiirtoveron ja välityspalkkion. Ne kasvattavat henkilökohtaisten luovutustappioidenne määrää.

Varainsiirtovero on asunnon hankintamenoa ja myynnin välityspalkkio on voiton hankkimisesta aiheutunut meno.

Hankintamenoa ovat muun muassa ostoon välittömästi liittyvät kustannukset, kuten esimerkiksi ostajan maksama varainsiirtovero tai leimavero, ostajan maksamat välitys-, tarkastus-, arviointi- ja asianajopalkkiot sekä kuljetus-, asennus-, puhdistus- yms. menot.

Voiton hankkimisesta aiheutuneita myyntiin liittyviä menoja ovat esimerkiksi myyjän maksamat:

• Myynnin välityspalkkio.
• Myyntiä varten tehdyn kuntotarkastuksen ja omaisuuden arvioinnin kulut.
• Kauppakirjan laatimispalkkio.
• Myyntiä varten tarvittavien asiakirjojen hankinnan kulut kuten isännöitsijäntodistus.
• Myynti-ilmoitusten ja esittelyiden menot.
• Omaisuuden myyntikuntoon saattamisen korjausmenot.
• Myyntiajalta tai myyntiä varten suoritetun korjauksen ajalta tyhjillään olleen osakehuoneiston hoitovastikkeet siltä osin kuin niitä ei ole lisätty osakkeiden hankintamenoon.

Omana vakituisena asuntona käytetyn asunnon luovutustappion voi vähentää silloin, kun oman asunnon luovutusvoitto ei ole verovapaa. Näin tapahtuu,  jos henkilö on omistanut asunnon alle kaksi vuotta tai jos hän on käyttänyt asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona omistusaikanaan yhtäjaksoisesti alle kaksi vuotta.

Luovutustappio vähennetään ensisijaisesti luovutusvuonna saaduista luovutusvoitoista, sen jälkeen luovutusvuoden muista pääomatuloista.

Jos luovutustappiota ei voida vähentää luovutusvuonna, vahvistetaan siitä luovutustappio, joka vähennetään seuraavan viiden vuoden aikana luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista.

Verojuristivastaus on julkaistu Taloustaidossa 25.4.2022.