Myyn perimäni asunnon tappiolla – onko minun maksettava myynnistä jotain veroa?

Olen perinyt asunto-osakkeen vuonna 2007. Perukirjaan osakkeen arvoksi on merkattu 40 000 euroa. Tuosta arvosta maksoin myös perintöveroa. Myyn asunnon 38 000 eurolla. Kuolinpesää ei enää ole.

Pitääkö minun maksaa myynnistä jotain veroa? Vai voinko vähentää jotakin verotuksessa, esimerkiksi 2 000 euron välityspalkkion? En ole asunut asunnossa.

Verojuristi Tuomo Lindholm vastaa:

Sinulle ei jää kaupasta voittoa eli verotettavaa pääomatuloa, joten veroja kaupasta ei tule.

Sen sijaan sinulle syntyy vähennyskelpoinen luovutustappio, jota välityspalkkio lisäksi kasvattaa.

Luovutusvoittoa laskettaessa vastikkeetta saadun omaisuuden hankintamenoksi katsotaan perintöverotuksessa käytetty verotusarvo eli 40 000 euroa, johon lisätään vielä 2 000 euron välityspalkkio.

Näiden summaa verrataan 38 000 euron kauppahintaan, mikä tarkoittaa sinulle 4 000 euron luovutustappiota.

Vuodesta 2016 alkaen yksityishenkilöiden ja kuolinpesien luovutustappiot vähennetään ensisijaisesti verovuoden luovutusvoitoista. Sen lisäksi vuoden 2016 ja sitä uudemmat luovutustappiot voidaan vähentää luovutusvoittojen kokonaan tai osin puuttuessa myös muista pääomatuloista.

Tappion vähentäminen kohdennetaan pääomatuloon, josta on jo vähennetty tulon hankinnasta ja säilyttämisestä aiheutuneet luonnolliset vähennykset. Muut pääomatuloon kohdistuvat vähennykset tehdään vasta luovutustappion vähentämisen jälkeen.

Veronalaista pääomatuloa on omaisuuden tuotto, omaisuuden myynnistä tai vaihdosta eli luovutuksesta saatu voitto ja muu sellainen tulo, jota varallisuuden katsotaan kerryttäneen. Pääomatuloa on muun ohessa korkotulo, pääomatulona verotettava osinkotulo, vuokratulo, voitto-osuus, henkivakuutuksen tuotto, kapitalisaatiosopimuksen tuotto, metsätalouden pääomatulo, maa-aineksista saadut tulot, luovutusvoitto ja osakesäästötililtä nostettu tuotto. Pääomatuloa on myös jaettavan yritystulon, yhtymän osakkaan tulo-osuuden sekä porotalouden tulon pääomatulo-osuus.

Jos luovutustappiota jää tämänkin jälkeen vähentämättä, vahvistetaan jäännös verovuoden luovutustappioksi, joka vähennetään viitenä seuraavana vuotena luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista.

Eri vuosien tappiot vähennetään siinä järjestyksessä, jossa ne ovat syntyneet. Luovutustappiota ei oteta huomioon pääomatulolajin alijäämää vahvistettaessa eikä niiden perusteella saa ansiotuloista vähennettävää alijäämähyvitystä.

Verojuristivastaus on julkaistu Taloustaidossa 10.6.2022.