Taloyhtiö tulouttaa osuudet yhtiölainasta – vaikuttaako tuloutus asunnon myyntivoiton verotukseen?

Avopuolisoni asui omistusaikanaan yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta vuonna 2016 Helsingistä hankimassaan asunto-osakkeessa. Viimeiset viisi vuotta asunto on ollut vuokralla.

Huoneistossa tehty laaja putkistosaneeraus on juuri valmistunut. Taloyhtiö tulouttaa huoneistokohtaisen lainaosuuden ja rahoitusvastikkeen. 

Myyntivoitto on avopuolisolleni verovapaa, jos hän myy asunnon. Vaikuttaako yhtiölainaosuuden tulouttaminen jollain tavalla asunnon myyntivoiton verotukseen?

Verojuristi Juha Salmikivi vastaa: 

Ei vaikuta. Asunto-osakeyhtiön yhtiölainaosuuksien tai rahoitusvastikkeiden kirjanpitokäsittely ei vaikuta tässä tilanteessa, koska asunnon myyntivoitto on verovapaa. Jos asunnon myynnistä puolestaan syntyisi tappiota, ei se olisi vähennyskelpoinen.

Asunnon hankintamenolla ei siis ole tässä tapauksessa merkitystä, koska luovutusvoittoa ei tarvitse nyt laskea. 

Tuloutettavia rahoitusvastikkeita ei yleensä lasketa asunto-osakkeiden hankintamenoon. 

Poikkeuksellisesti asunto-osakeyhtiön tulouttama pääomavastike voidaan oikeuskäytönnön mukaan edelleen lukea osakkeiden hankintamenoon tilanteessa, jossa osakas maksaa yhtiölainan kertasuorituksena asunnon oston tai myynnin yhteydessä ja laina kohdentuu yhtiön omaisuuden hankintaan tai perusparannukseen. Tällöin asunto-osakeyhtiön kirjanpitomenettely ei vaikuta asiaan, ja asunto-osakeyhtiön tulouttama lainanlyhennys on myös osakkeiden hankintamenoa.