Sisarusten asuntokauppa miinuksella – meneekö tappiosta veroa?
Omistamme asunto-osakkeen yhdessä sisareni kanssa. Ostimme sen lokakuussa 2006 ja maksoimme siitä yhteensä 85 000 euroa. Molemmat maksoivat asunnosta 42 500 euroa. Kumpikaan meistä ei ole asunut asunnossa, vaan se on ollut vuokrattuna. Vuokratuloista olemme maksaneet joka vuosi verot.
Nyt olemme myymässä asuntoa 64 000 eurolla, josta kumpikin saa 32 000 euroa. Tästä vähennetään välittäjän osuus ja kosteuskartoituksen kulut. Myynti on siis tappiollista. Meneekö myynnistä silti jotain veroa?
Verojuristi Miika Härkönen vastaa:
Tappiollisesta kaupasta ei mene veroa, vaan saatte vähentää kumpikin oman luovutustappionne mahdollisista muista pääomatuloistanne kumpikin erikseen.
Asunto-osakkeen myynnin luovutusvoitto/-tappio lasketaan vähentämällä myyntihinnasta hankintahinta. Lisäksi vähennetään muun muassa asunto-osakkeen hankinnan varainsiirtovero sekä myyntikulut, kuten esimerkiksi välityspalkkio.
Hankintamenojen sijasta luovutushinnasta voidaan vähentää hankintameno-olettama, jos se tuottaa edullisemman lopputuloksen verovelvolliselle. Hankintameno-olettama on 20 % myyntihinnasta, kun omaisuus on omistettu alle 10 vuotta. Olettama on 40 % myyntihinnasta, kun omaisuus on omistettu vähintään 10 vuotta. Hankintameno-olettamaa käytettäessä syntyy aina luovutusvoittoa. Olettamaa käytettäessä ei saa vähentää mitään muita kuluja.
Myös omistusaikana maksetut yhtiölainaosuudet lisätään hankintamenoon, mikäli suoritukset on rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa. Samoin osakkaan yhtiölle kuukausittain suorittama pääomavastike lisää osakkeiden hankintamenoa, jos yhtiö rahastoi kirjanpidossa pääomavastikkeet taseeseen.
Hankintamenon lisääntyminen hyväksytään kirjanpitokäsittelystä riippumatta myös silloin, kun osakas maksaa yhtiölainan kertasuorituksena asunnon oston tai myynnin yhteydessä (KHO 2.12.2004 taltio 3113).
Jokaista yhtiölainan kertamaksua arvioidaan erikseen. Jos huoneistolla on useita omistajia, on kaikkien osaomistajien maksettava huoneistokohtainen yhtiölainaosuus kokonaan pois.
Laina tulkitaan maksetuksi pois oston yhteydessä, kun se tapahtuu ostoa seuraavana lainanlyhennyspäivänä. Myynnin yhteydessä laina tulkitaan pois maksetuksi, kun se tapahtuu ennen myyntiä lähinnä olevana lainanlyhennyspäivänä.
Luovutustappio voidaan vähentää pääomatuloista tappion syntyvuonna sekä viitenä seuraavana vuonna. Luovutustappiosta ei synny alijäämähyvitystä.