Kuolinpesä myy osan kiinteistöstä – miten myytävän alueen luovutusvoitto lasketaan?

Tyttäreni perivät vuonna 2006 noin neljän hehtaarin kokoisen kiinteistön, jolla sijaitsee vapaa-ajan asunto sekä saunarakennus. Kiinteistöllä on metsäalue, johon kuuluu kolme lisärakennusoikeutta. 

Naapuri haluaa ostaa noin 0,5 hehtaarin kokoisen alueen metsäalueesta, joka ulottuu hänen tonttinsa rajalle. 

Myytävällä alueella ei ole rakennuksia. Miten tämän alueen myyntivoitto lasketaan? 

Perintöverotuksessa määriteltiin yksi arvo koko kiinteistölle rakennuksineen, ja omaisuuksien arvot on vahvistettu perukirjan mukaisiksi. Kuolinpesä on jakamatta.

Verojuristi Juha Salmikivi vastaa: 

Kuolinpesän luovutusvoitto lasketaan joko vähentämällä omaisuuden poistamaton hankintameno eli tässä tapauksessa vahvistettu perintöverotusarvo ja myyntikulut tai vaihtoehtoisesti hankintameno-olettama. 

Myyntihinnasta vähennettävä hankintameno-olettama on 40 prosenttia myyntihinnasta, koska omaisuus on omistettu vähintään 10 vuotta. Kuolinpesä maksaa luovutusvoitosta pääomatuloveroa 30 prosenttia, 30 000 euroa ylittävältä osalta vero on 34 prosenttia.

Alkuperäisen hankintamenon määrittäminen on tässä tapauksessa hankalaa, koska perintönä saatu kiinteistö on arvostettu perukirjassa erittelemättä maapohjan ja rakennusten arvoa. Viimeksi mainittu on asia, jonka osaava perukirjan tekijä ottaa tarvittaessa yleensä ainakin puheeksi  perukirjaa laatiessaan. Jos alkuperäistä hankintamenoa halutaan selvittää, pitää olla tietoa siitä, minkä arvoinen nyt myytävä 0,5 hehtaarinmaa-alue on tuolloin ollut. 

Jos siis kiinteistön arvo on noussut eikä perukirjassa ole eritelty kiinteistön eri osien arvoja, joudutaan yleensä käyttämään hankintameno-olettamaa luovutusvoiton laskemisessa.