Saanko vähentää vastikkeet sijoitusasuntoni luovutusvoitosta?

Sijoitusasuntoni on tyhjillään. Kun laitan tämän asunnon myyntiin, saanko vähentää myyntiajalta maksamani hoitovastikkeen ja tuloutetun rahoitusvastikkeen luovutusvoitosta? 

Verojuristi Georg Rosbäck vastaa:

Saat vähentää hoitovastikkeen luovutusvoitosta myyntiajalta ja myyntiä varten tehdyn korjauksen ajalta. Edellytys on Verohallinnon ohjeen mukaan, että huoneisto on ollut vastaavan ajan tyhjänä. 

Myyntitapaa ei ole tarkemmin määritelty, mutta todennäköistä on, että itse myytäessä verottaja saattaa vaatia näyttöä myyntityön aktiivisuudesta. Näin varsinkin, jos myyntiaika ja mahdollinen myyntiä varten tehty remontti venyy pitkäksi.  

Tuloutetusta rahoitusvastikkeesta KHO on antanut ratkaisun 2016:169, jossa todetaan, että tuloutettuja rahoitusvastikkeita ei tullut lukea luovutettujen asunto-osakkeiden hankintamenon lisäykseksi. Kyseessä oli tässä tapauksessa rahoitusvastike, jota maksettiin erissä kuukausittain.

Oikeuskäytännössä on sen sijaan katsottu (KHO 2004/3113), että kertasuorituksena maksettu tuloutettu rahoitusvastike voidaan lukea hankintamenoon. Perusteena on Verohallinnon ohjeen mukaan, että osakas maksaa yhtiölainan kertasuorituksena asunnon oston tai myynnin yhteydessä ja laina kohdentuu yhtiön omaisuuden hankintaan tai perusparannukseen.

Jos maksatte tuloutettuja rahoitusvastikkeita kuukausittain, niitä ei siis saa vähentää luovutusvoitosta. Mikäli vuokraus on vastikään loppunut, voitte kuitenkin ehdottaa verottajalle niitä vähennettäväksi vuokratulojen verolomakkeella. Argumenttina voitte käyttää sitä, että asunto on ollut vuokrauskäytössä ennen tyhjilleen jäämistä ja myyntiä, eikä sitä ole tämän jälkeen otettu muuhunkaan käyttöön. Oikeuskäytäntöä viimeksi mainitusta ei siis ole kuitenkaan tiedossani.

Todettakoon vielä, että edellä mainittuja luovutusvoiton hankkimiseen liittyviä todellisia menoja saa vähentää vain siinä tapauksessa, että luovutusvoittoa ei lasketa niin sanotulla hankintameno-olettamalla. Verotuksessa sovelletaan aina verovelvollisen kannalta edullisinta laskutapaa.

Todelliset kulut kannattaa aina selvittää, jos niitä vähentämällä on maksettava vähemmän veroja kuin vähentämällä myyntihinnasta pelkkä 40 prosentin (omaisuus omistettu vähintään 10 vuotta) tai 20 prosentin hankintameno-olettama (omistettu alle 10 vuotta).