Myin sijoitusasuntoni tappiolla – onnistuuko tappion hyödyntäminen?

Olen myynyt omistamani asunto-osakehuoneiston tappiolla. Asunto oli koko omistusaikani vuokrauskäytössä. Minulla on myyntivuodelta luovutusvoittoja pörssiosakkeiden myynneistä. Luovutusvoittojen määrä on suurempi kuin asuntokaupan tappio.

Voinko vähentää tämän tappion pörssiosakkeista saamastani luovutusvoitoista?Voidaanko luovutustappion määrään lisätä kiinteistönvälittäjän palkkio, isännöitsijän todistuksesta aiheutuneet kulut sekä matkakulut, jotka johtuivat matkoista tälle vieraalla paikkakunnalla sijaitsevalle asunnolle välittäjän tapaamista ja kaupantekoa varten?

Verojuristi Juha Salmikivi vastaa:  

Tämän asunnon myynnistä aiheutunut luovutustappio vähennetään omaisuuden veronalaisista luovutusvoitoista tappiovuotena ja viitenä seuraavana vuotena. Sinun tapauksessasi vähennys tehdään mainituista pörssiosakkeista saamistasi luovutusvoitoista.

Jos luovutusvoittoja ei olisi, vähennettäisiin luovutustappio muista pääomatuloista, kuten vuokra- ja osinkotuloista. Jos pääomatuloja ei lainkaan tappiota seuraava viiden vuoden aikanakaan saada, jäisivät luovutustappiot vähentämättä.

Kun luovutustappio lasketaan todellisen hankintamenon mukaan, asunnon myyntihinnasta vähennetään asunnon hankintamenon lisäksi myyntikulut, joita ovat mm. kiinteistönvälittäjän palkkio ja isännöitsijän todistuksesta aiheutuneet kulut. Matkakuluja voidaan vähentää myyntikuluina matkoista, jotka liittyvät asunnon myyntiin, kuten asunnon myyntitoimeksiannon tekemiseen, asunnon esittelemiseen ja kaupantekoon. 

Hankintameno-olettamia (20/40) käytettäessä ei voi koskaan syntyä luovutustappiota ja silloin jäävät myös aina kaikki hankintaan ja sen myyntiin liittyvät todelliset menot ja kuluerät kokonaan vähentämättä.

Verojuristivastaus on julkaistu Taloustaidossa 12.1.2022.