Mökkikiinteistö myyntiin – otetaanko rahanarvon muutos huomioon luovutusvoiton laskennassa?

Ostimme kiinteistön ja rakensimme mökin 25 vuotta sitten. Olemme nyt myymässä kiinteistöä. Minun mielestäni emme saa voittoa, koska rakentamiskustannukset rahanarvon muutos huomioiden ovat suuremmat kuin mökin myyntihinta. Kannattaako minun esittää verottajalle tarkat laskelmani, vai onko niistä verotuksessa mitään hyötyä?

Verojuristi Georg Rosbäck vastaa:  

Lähtökohtaisesti laskelmista ei ole hyötyä. 

Myyntivoittolaskelmassa kuiteistasi ilmenevä euro on aina euro. Suomen markat taas muutetaan euroiksi jakamalla ne euron muuntokertoimella eli luvulla 5,94573 (esim. 100 000 mk = 16 818, 79 e). 

Todellisten kulujen sijaan laskelmassa käytetään hankintameno-olettamaa, jos se on verovelvollisen kannalta edullisempi vaihtoehto. 

Jos omaisuus on omistettu vähintään 10 vuotta, omaisuuden myyntihinnasta vähennetään 40 prosenttia ja jäljelle jäävä osuus, tasan 60 prosenttia, on kokonaan myyntivoittoa. Hankintameno-olettamaa käytettäessä ei saa vähentää mitään muita kuluja, eikä silloin liioin koskaan synny luovutustappiota. 

Hankintameno-olettaman oikeutuksena on jo pitkään pidetty sen antamaa inflaatiosuojaa. Tosin hankintameno-olettama oli aikoinaan nykyistä suurempi, joten siksi tämä perustelu hieman ontuu. 

Toinen keskeinen perustelu on ollut verovelvollisten selvitystyön helpottaminen. Hankintameno-olettama antaa helpotusta ”tavalliselle ihmiselle”, jolle mökin rakentamis- tai perusparannuskuittien säilyttäminen vuosien tai vuosikymmenten ajan voi olla ylivoimainen tehtävä. 

Jos verovelvollinen kuitenkin pystyy selvittämään, että hankintamenon poistamatta oleva osa ja voiton hankkimisesta aiheutuneet menot ovat suuremmat kuin hankintameno-olettama, käytetään selvitettyä todellista määrää. 

Oikeuskäytännössä on hyväksytty todellisen hankintamenon käyttäminen, vaikka sen määrä on täsmällisen selvityksen puuttuessa jouduttu arvioimaan, kun on ollut luotettava selvitys siitä, että todellinen hankintameno on ollut hankintameno-olettamaa suurempi (KHO 1989 B 532). Tässäkään tapauksessa todellisen hankintamenon rahallista arviota ei voi muuntaa rahan nykyarvoon.