Myin sijoitusasuntoni tappiolla – mistä vähennän luovutustappion ja kulut?

Olen omistanut kaksi sijoitusasuntoa, joista toisen myin vuonna 2022 tappiolla. Hankintahinta varainsiirtoveroineen vuonna 1997 oli 30 000 euroa. Asunnon myyntihinta oli 15 000 euroa ja kiinteistönvälittäjän kulut olivat 1 600 euroa. 

Toisessa asunnossa on edelleen vuokralaisia. Vuokratulon lisäksi minulla ei ole muita pääomatuloja, ainoastaan eläketuloja. Voinko vähentää luovutustappion ja kiinteistönvälittäjän kulut verotuksessani?

Verojuristi Juha Salmikivi vastaa: 

Sinulle aiheutunut luovutustappio vähennetään pääomatuloistasi, eli toisesta asunnosta saamistasi vuokratuloista. Luovutustappio lasketaan vähentämällä myyntihinnasta asunnon hankintameno ja myyntikulut. Luovutustappion määrä on 16 600 euroa (15 000 – 30 000 – 1 600 = −16 600 e). 

Luovutustappiota vähennetään pääomatuloistasi verovuonna 2022 ja viitenä seuraavana vuotena eli viimeinen vähennysvuosi on 2027 sitä mukaa kuin tuloja kertyy. 

Luovutustappiosta ei vahvisteta pääomatulolajin alijäämä, joten sitä ei vähennetä eläketulon veroista alijäämähyvityksenä, kuten tapahtuu, jos vuokraustoiminta itsessään olisi miinusmerkkistä. 

Jos et saisi luovutustappion vähennysaikana pääomatuloja sinulle aiheutuneen luovutustappion vähentämättä olevan määrän verran, loppuosa luovutustappiosta jää silloin vähentämättä.