Omaisuuden myynti

Tässä artikkelissa kerrotaan, miten luovutus- eli myyntivoittoa verotetaan sekä miten sen määrä lasketaan ja mikä on hankintameno-olettama. Lisäksi selviää, millaiset luovutusvoitot ovat verovapaita, milloin syntyy luovutustappiota ja miten luovutustappion voi vähentää verotuksessa.

Luovutusvoittoa eli myyntivoittoa syntyy, jos kiinteistö, arvopaperit, kuten asunto-osakkeet, pörssiosakkeet tai muu irtain omaisuus myydään tai vaihdetaan korkeammalla hinnalla kuin millä se on aikoinaan hankittu.Myynnissä tai vaihdossa voidaan käyttää rahan ohella myös jotain muuta vastiketta.

Veronalainen luovutusvoitto on pääomatuloa, josta maksetaan veroa 30 prosenttia, 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 prosenttia.

Luovutusvoiton laskeminen

Luovutusvoitto eli myyntivoitto saadaan, kun myyntihinnasta vähennetään hankintameno ja voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut.

Ostetun omaisuuden hankintameno on sen ostohinta. 

Voiton hankkimiskuluna voidaan vähentää esimerkiksi välityspalkkio ja oston yhteydessä maksettu varainsiirtovero. 

Omistusaika lasketaan yleensä kauppakirjan allekirjoituspäivästä.

Hankintameno-olettama

Hankintamenojen sijasta luovutusvoitosta voidaan vähentää hankintameno-olettama, jos se tuottaa edullisemman lopputuloksen verovelvolliselle.

Hankintameno-olettama on 20 % myyntihinnasta, kun omaisuus on omistettu alle 10 vuotta. Olettama on 40 % myyntihinnasta, kun omaisuus on omistettu vähintään 10 vuotta.

Hankintameno-olettamaa käytettäessä syntyy aina luovutusvoittoa. Olettamaa käytettäessä ei saa vähentää muita kuluja.

Jos lahjaksi saatu omaisuus myydään ennen kuin on kulunut vuosi lahjoituksesta, hankintamenona pidetään joko lahjan antajan hankintamenoa tai 20 prosentin hankintameno-olettamaa.

Hankintameno-olettamia saavat käyttää vain luonnolliset henkilöt ja kuolinpesät.

Verovapaat luovutusvoitot

Luovutusvoitto ei ole veronalaista tuloa, jos verovuonna luovutetun omaisuuden yhteenlasketut luovutushinnat ovat enintään 1 000 euroa. Säännöstä sovellettaessa ei huomioida verovapaaksi säädettyjä luovutusvoittoja eikä tavanomaisen koti-irtaimiston tai muun siihen rinnastettavan henkilökohtaiseen käyttöön tarkoitetun omaisuuden luovutuksia. 

Oman asunnon luovutusvoitto on verovapaa, jos henkilö on omistusaikanaan käyttänyt asuntoa omana tai perheensä asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.

Sukupolvenvaihdosluovutus on myyjälle verovapaa. Edellytyksenä on, että verovelvollinen myy harjoittamaansa maa- tai metsätalouteen kuuluvaa kiinteää omaisuutta, joka on ollut yli 10 vuotta verovelvollisen tai hänen ja sellaisen henkilön omistuksessa, jolta hän on saanut sen vastikkeettomasti. Ostajan tulee olla joko yksin tai yhdessä puolisonsa kanssa myyjän lapsi, myyjän puolison lapsi, lapsenlapsi, sisar, veli, sisarpuoli tai velipuoli.

Verovapaus koskee myös avoimen yhtiön tai kommandiittiyhtiön yhtiöosuutta sekä vähintään 10 prosentin omistusosuutta osakeyhtiössä.

Tavanomaisen koti-irtaimiston luovutusvoitto on verovapaata, kun voitto on enintään 5 000 euroa vuodessa.

Kiinteän omaisuuden luovutus valtiolle tai valtion liikelaitokselle luonnonsuojelualueeksi on verovapaata.

Luovutustappio

Luovutustappio syntyy, jos omaisuuden, esimerkiksi kiinteistön tai pörssiosakkeiden, hankintahinta ja myyntikulut ovat yhteensä enemmän kuin sen myyntihinta. 

Luovutustappio vähennetään ensisijaisesti luovutusvuonna saadusta luovutusvoitoista, sen jälkeen luovutusvuoden muista pääomatuloista. Jos luovutustappiota ei voida vähentää luovutusvuonna, vahvistetaan siitä luovutustappio, joka vähennetään seuraavan viiden vuoden aikana luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista. Luovutustappiota ei oteta huomioon alijäämähyvitystä laskettaessa. 

Vähennettävää luovutustappiota ei synny sellaisen omaisuuden myynnistä, jonka myyntivoitto on Suomessa verovapaata tuloa. Jos esimerkiksi asunnon luovutusvoitto on verovapaa vakituisen asumisen perusteella, luovutustappiota ei vähennetä. 

Pienet tappiot eivät ole vähennyskelpoisia. Jos verovuoden aikana myydyn omaisuuden hankintamenot ovat olleet yhteensä enintään 1 000 euroa ja myyntihinnat myös yhteensä enintään 1 000 euroa ja myynneistä tulee tappiota, tappiota ei voi vähentää. 

Lisää aiheesta

Luovutusvoitto | Myyntivoitto | Pienistä voitoista ei joudukaan verolle | Veroilmoitus 2023: Luovutusvoitot ja luovutustappiot