Onko asunnon välityspalkkio vähennyskelpoinen vuokratulosta?

Omistan asunto-osakkeen, joka on ollut vuokralla. Myin asunnon, ja kauppa tehtiin kahdessa osassa.

Ensimmäinen osa, 5 000 euroa, maksettiin 9.5.2018. Kiinteistönvälittäjän otti tästä summasta sopimuksen mukaisen 4 250 euron välityspalkkion. Toinen osa kaupasta maksettiin 26.6.2018. Kauppasumma kattaa asunnostani jäljellä olevan loppulainan. 

Vuokralaiset irtisanoutuivat 8.5.2018, ja he muuttivat pois 30.6.2018. Onko välityspalkkio vähennyskelpoinen vuokratuloista?

Verojuristi Merja-Liisa Huolman-Lakari vastaa:

Välityspalkkio on vähennyskelpoinen asunnon luovutusvoitonverotuksessa. Luovutushinnasta saadaan vähentää hankintamenon lisäksi voiton hankkimisesta aiheutuneet menot, joita ovat esimerkiksi myynnistä aiheutuneet välityspalkkiot. 

Muita myynnistä aiheutuneita menoja ovat esimerkiksi kauppakirjan laatimispalkkio, isännöitsijäntodistuksen hankinnasta aiheutuneet kulut ja asunnon myyntikuntoon saattamisesta aiheutuneet korjausmenot. 

Mikäli myymäsi asunto on ollut ennen vuokraamista käytössäsi omana vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti kaksi vuotta, sen luovutusvoitto on verovapaa etkä voi vähentää välityspalkkiota luovutusvoiton verotuksessa. Tällöin välityspalkkio jää vähentämättä. 

Samoin käy, jos luovutusvoitto lasketaan vaihtoehtoisella laskutavalla eli ns. hankintameno-olettamia käyttäen (20/40). Tällöin luovutushinnasta ei saa vähentää mitään muuta. 

Verovelvollinen voi käyttää luovutusvoiton laskemisessa aina itselleen edullisempaa laskutapaa. 

Luovutusvoitoksi jää siis hankintameno-olettaamaa käytettäessä aina joko tasan 80 % tai tasan 60 % luovutushinnasta. 

Suurempaa eli 40 % hankintameno-olettaamaa voi käyttää, jos luovutettava omaisuus on ollut luovuttajalla vähintään 10 vuoden ajan.