Sijoitusasunnossa remontti ennen vuokrausta – mitä kuluja saa vähentää?

Ostin ystäväni kanssa huonokuntoisen sijoitusasunnon, jota peruskorjasimme iltaisin ja viikonloppuisin puolen vuoden ajan ennen sen vuokraamista. 

Koska asunto ei ole ollut omistusaikanamme vuokraustoiminnan käytössä ennen remonttia eikä remontin aikana, on selvää, että perusparannusmenot (kaikki materiaalit, sähkö- ja putkimiehen käyttö yms.) lisätään aikanaan asunnon hankintahintaan, kun asunnon luovutusvoittoa tai -tappiota lasketaan. 

Ovatko kuitenkin remontin aikaiset hoitovastikkeet, sähkö ja vakuutus vähennyskelpoisia vuokratuloista tai jollakin muulla tavalla?

Verojuristi Juha Salmikivi vastaa:  

Asunnon hankinnan jälkeen ja ennen vuokraamista tehtävän remontin kustannukset lisätään asunnon hankintamenoon riippumatta siitä ovatko ne vuosikorjauksia vai perusparannuksia.  

Asunnon muita kuluja, eli juoksevia kuluja, ei voi lisätä hankintamenoon. Mielestäni asunnon sähkökulut remontoinnin ajalta pitäisi voida lisätä remonttikustannuksiin, koska remontointi asunnossa on vaatinut sähkön käyttöä. 

Asunnon muut juoksevat kulut, kuten hoitovastikkeet ja vakuutukset, ovat vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan aloittamisesta lähtien, vaikka asunnossa tehtäisiin vielä remonttia. 

Huoneiston tai kiinteistön vuokraustoiminta alkaa lähtökohtaisesti siitä hetkestä, kun aktiivinen toiminta vuokralaisen saamiseksi asuntoon aloitetaan. 

Tämä tapahtuu esimerkiksi silloin, kun vuokravälitysliikkeelle tehdään toimeksianto, vuokrausilmoitus laitetaan lehteen tai nettiin tai tehdään joitakin muita toimia, joilla asunto yritetään vuokrata. Verovelvollisella on asiasta näyttötaakka.